MILANO – Quanto vale un’attività commerciale? Quanto costa l’affitto? Su Milano alcuni dati di tendenza emergono dal Listino dei Prezzi delle Aziende ideato e redatto da FIMAA Milano, Lodi, Monza Brianza. Nell’edizione 2022 il Listino di FIMAA MiLoMB fotografa l’evoluzione del mercato: è un prezioso strumento di lavoro per quanti vogliono vendere o comprare un’attività.
I dati pubblicati sono il risultato delle rilevazioni condotte da una rete di agenti mediatori, associati FIMAA MiLoMB, sulla base di contrattazioni perfezionate dagli stessi operatori e dalla loro rete di collaboratori*.
Bar e ristoranti di Milano
Per quanto riguarda i pubblici esercizi, a Milano nel 2022 è stata scarsa la domanda di chi ha aperto bar, tavole fredde e calde. Al contrario, l’offerta, cioè il numero di imprenditori desiderosi di vendere l’attività, è risultata elevata.
Il prezzo di listino di un bar, tavola calda, tavola fredda con l’arredamento e l’attrezzatura in buono stato, è stato pari al 50-80% dell’incasso annuo, se l’esercizio si trovava in un’ubicazione primaria, al 30-50% altrove. È risultata elevata anche l’offerta di pizzerie, trattorie e ristoranti, mentre la domanda, cioè il numero di aspiranti imprenditori in questa specifica attività, è risultata discreta.
Il prezzo di ristoranti, pizzerie e trattorie è stato pari al 50-60% dell’incasso annuo se l’esercizio si trovava in un’ubicazione primaria, il 30-40% altrove. Le ubicazioni vengono ritenute “primarie” rispetto al tipo di attività svolta (non sono necessariamente vie commerciali).
Punti vendita non alimentari
Tra gli esercizi commerciali non alimentari, gli esperti di FIMAA MiLoMB hanno registrato, a Milano, una domanda scarsa per le edicole con chiosco e le cartolerie/librerie, moderata per i negozi di abbigliamento e calzature, per le profumerie e le bigiotterie. Domanda elevata, invece, per le farmacie e sostenuta le autorimesse i cui prezzi sono stati pari, rispettivamente, al 110-150% e al 200-300% dell’incasso annuo.
Le buonuscite
Le buonuscite definiscono il valore della posizione commerciale e sono una forma di risarcimento per la cessazione della propria attività che il conduttore di un negozio richiede a colui che è interessato ad occupare lo spazio commerciale, escludendo l’acquisto dell’azienda. Riguardano un numero limitato di negozi, quelli ubicati nelle posizioni commerciali più esclusive e, in alcuni casi, possono raggiungere valutazioni elevate.
A Milano, secondo quanto rilevato dal Listino delle Aziende di FIMAA MiLoMB, le buonuscite possono raggiungere valori compresi fra i 2 e i 6 milioni di euro in via Montenapoleone e in corso Vittorio Emanuele II, fra 1 e 2 milioni di euro in via della Spiga, fra 400.000 euro e 1 milione di euro in via Dante e fra 250mila e 800mila euro in corso Buenos Aires.
I canoni di locazione dei negozi
Gli affitti costituiscono una delle principali voci di spesa nella gestione delle aziende. La crescita dei valori immobiliari ha generato un aumento dei canoni di locazione che spesso non trova un incremento equivalente nei fatturati delle aziende creando così uno scompenso economico. Nel 2022, il Listino di FIMAA MiLoMB ha rilevato via Montenapoleone come la zona più cara di Milano con un costo d’affitto di 3/4.500 euro al metro quadrato all’anno. Seguono corso Vittorio Emanuele II (3/4.000 €/mq), corso Venezia e via della Spiga (1.500/3.000 €/mq).
“Si tratta di valori elevati che possono mettere in crisi l’attività commerciale – osserva Giovanni Larini, coordinatore del Listino di FIMAA MiLoMB – Non bisognerebbe dimenticare che locatore e conduttore dovrebbero essere alleati, che la difficoltà del commerciante è anche la difficoltà del proprietario dell’immobile. Durante la pandemia, in alcuni casi, i canoni di locazione sono stati rivisti al ribasso. Ora restano le criticità del commercio e, in particolare, quelle dei negozi di vicinato”.
Per questo, FIMAA MiLoMB lavora sempre in sinergia con Confcommercio Milano, Lodi, Monza e Brianza e con le amministrazioni comunali affinché venga garantito il presidio dei negozi e dei servizi di vicinato sui territori e ci possa anche essere tutela delle botteghe storiche e un auspicabile ricambio generazionale per non perdere queste eccellenze.
*Pubblicato con scadenza annuale dal 1998 (cioè dall’entrata in vigore della Legge Bersani n. 114 di liberalizzazione delle attività commerciali) il Listino dei Prezzi delle Aziende di FIMAA MiLoMB riguarda, oltre che Milano, anche Monza. Il Listino di FIMAA MiLoMB prende in esame pubblici esercizi, imprese artigiane, attività commerciali alimentari e non alimentari. Nel Listino sono riportati il valore delle buonuscite e quello degli affitti dei negozi che si trovano nelle vie di maggiore rilevanza commerciale delle due città capoluogo. I valori indicati tengono conto dell’avviamento commerciale dell’azienda, dei cespiti e delle dilazioni di pagamento, secondo gli usi della zona, e sono rappresentativi della media dei prezzi di mercato riferiti dagli agenti rilevatori.
